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新政风暴双城调查无高比例的投机客北京无恙

2019年01月29日 栏目:军事

新政风暴双城调查:无高比例的投机客 北京无恙没有高比例的投机客,或许是北京面对房地产新政时的优势 中国人民银行6月7日在其官方站上发

新政风暴双城调查:无高比例的投机客 北京无恙

没有高比例的投机客,或许是北京面对房地产新政时的优势 中国人民银行6月7日在其官方站上发布的一则调查报告,让京城的很多房地产商长出了一口气。 该调查报告显示,上海今后三个月内准备购房的人数比上季下降了12%,重庆、西安、武汉和天津分别下降了3.7%、3.3%、2.2%和0.8%,只有北京和广州这两个地方,出现了与其他地方完全不同的情况——准备购房人数不降反升,分别上升了2.2%和0.7%。 在数字信号的背后,可能代表着的,是北京居民已经对房地产政策的调整感到满意,持币待购的情况不会在大范围内发生。这也同时意味着,类似于上海已经出现的购房者和房地产商互为僵持,一方不降不买,另一方不卖也不降的情况几乎不会出现。 而此前,一套小步快进的房地产新政“组合拳”之后,一片肃杀的气氛已经笼罩在整个行业的上空。穿梭于不同场合、激辩房价走势成为经济学家和房地产公司老总们的要务。这种奔波中,来自房地产行业中方方面面的人士,无不寄托着一种期待——通过自己的分析,能够将新政的杀伤力降到程度,至少在心理上。 央行的调查,多少让这些大佬们放松了一些。当然,并不是事事都会这样顺心,与调查结果发布几乎同时,中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容再出惊人之语:“房价上海应该下跌50%,北京应该下跌30%。” 需求会降吗? “下跌30%”?要想实现这一步,惟一可行的途径是供求关系的改变。但问题是,供求关系会发生这么大的差异吗? 现实中,市场的走向,一度有向供求关系发生重大变化的方向蔓延的可能,当购房者的预期是房价将降的时候,必然产生的心态是持币等待。 5月23日,北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁还告诉新地产,《意见》出台后,北京房地产市场期房和二手房的交易量及价格都没有明显变化。 到了6月1日后,新政正式实施,情况就开始有所有不同。 来自北京地税局的消息显示,6月1日后,前来办理二手房交易契税申报的人数明显下降,更多的是咨询有关的政策法规。而今年1月至4月,北京仅海淀区二手房交易量超过了2000套。中大恒基房地产经纪公司市场部经理吴海兵则表示,6月1日以后数日内,中大恒基成交的二手房买卖只有9单,在5月26日到5月底近一周里,平均每天的成交量却在10单以上。 另一家房地产中介公司也表示,尽管近期房源增多,但实际购房人的数量并没有明显增长。他们认为,购房者在新政策的影响下,选择了持币待购。 不过,对北京房地产市场来说,持币待购者往往出于自住的需要,是潜在消费群体,长期来看,其购买需求并不会因政策的改变有太大的波动,顶多是购买时间的选择会有所后移。因此,不会对市场供求关系产生太大的影响。 只要自住者的购房需求没有得到足够的满足,政策增加的成本,便可以转嫁到购房者身上。实际上,在新政出台后的北京二手房市场,确实已经出现售房者将新增加的营业税等成本,转嫁到购房者身上的现象。 北京高力国际助理董事黄卓伟甚至明确表示:“虽然政策出来后两年内转让房产需要支付营业税,但只要市场的租金回报率和价格的走势能够支持交易费用的话,需求就不会降下来。 真正有可能产生影响的,只有投机客的减少。 “实际上,七部委出的这个《意见》非常有针对性,针对的就是那些炒房的投机者。”建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴明确表示。 那么,这个时候,人们需要去判断的,是北京的房屋买卖过程中,到底有多少是类似于上海房地产市场中颇为活跃的那些投资客。 北京不是上海 每次提到炒房,人们都会很习惯地将北京和上海进行比较。 在赵路兴看来,相比于北京,上海房地产市场存在很大比例的投机性需求。来自我爱我家房地产经纪公司的统计数字也证明了这一点:在北京购买二手房的人90%以上是出于刚性的自住需求,而上海60%以上买二手房则是为了再次炒作;上海2004年二手房交易量达30万宗,一年之内一套房子可能被频繁转手,因此显示出二手房交易量很大,与一手房基本相当,而2004年北京二手房交易量仅4万套,并且很少有房子在一年之内被多次转手。 北京房地产中介协会会长陈同顺告诉新地产,北京市场自住购房占到80%多,投资型只占到17%~20%,并且多属于长线投资型。陈同顺认为,其中的关键点在于,北京房改、土改和市场起步都要晚于上海,并且不是一开始就放开,各种管制措施比较严格,还没有让房子真正流通起来。在北京,一手商品房办理产权证基本上都是由开发商代办,大约需要一年时间,而在上海,购房者可自行办理,只需要几天时间;如需转按揭,北京的办理手续繁杂,交易量很少,而上海也相当便利。甚至,在上海,当政府政策禁止转按揭时,也会有中介公司站出来,通过垫资——获得完全产权——重新做二手房贷款的方式,完成二手房交易。因此,客观上讲,上海房地产的投资和流通属性都远远强于北京。 这种市场发展的便利,恰恰为炒房提供了基础。 由于对于人民币升值的强烈预期,境外热钱亦大量进入上海楼市,被公认为上海房地产价格飙升的罪魁之一。据赵路兴的调查,境外资金流入北京房地产市场的,目前还不是太多,主要选择了上海等长三角热点城市,并且动辄几十套地购买。但外资进入北京,也只是近一段时间的事情。 “6月1日大限前几天,上海房产交易厅到了晚上9点,还排着长队等着过户,而北京(交易厅)门可罗雀,足可见想甩手的比重是截然不同的。”陈同顺说。 投资客在京沪两地完全不同的表现,使得当政策走向以打击房地产市场中的投机行为为主的时候,北京房地产市场的供需关系受到的影响,要远远小于上海。这也就意味着,供需关系不会发生太大的变化。 租金售价比被普遍认为是验证一个市场投机程度的重要指标之一。“租金也是一种房价,它反映城市比较真实的购房需求。在这方面,上海的租金售价比远低于北京。”赵路兴认为,北京房地产投资市场发展良好,市场租金水平比较高,投资者可以做一些中长线,但上海因为租金水平相对不高,所以投资者大多数都是做短线。 SOHO(中国)公司的副总经理苏鑫的看法颇具概括性,他认为,北京有两点跟上海是截然不同的。一是过去两年上海房价涨幅太高了,差不多是60%~70%,而北京CBD一年下来也就涨了15%~20%;二是客户群不一样,北京是理财人群,支撑它的是高的回报率,而上海则是投机人群。 “上海就犹如在跨栏,你猛然拦他一下,它可能摔个大跟头,但北京本来就是在慢跑,拦它一下,影响也不大。”一位业内人士形象地比喻上海与北京的差异。 房价下跌的数字游戏 但不管怎么说,新政已经使得市场上出现了大量购房者持币观望的现象。在一项刚刚结束的全国范围络调查中,选择“持币待购”的比例高达九成。 虽然从长期看,持币待购不会对市场供求关系产生太大的影响,但短时期内,却有可能造成市场波动。实际上,某种程度上,针对新政的出台,方方面面不同的声音,已经使得购房者难以看到前面的路途。在买与不买中,他们只有选择观望。 对市场上出现的这种状况,赵路兴的说法可能代表了政府的立场:“这是由于购房者对于政策的误读造成的。调控的政策目标是降低过快的增幅,希望保持一个比较平稳和稳健的增幅,促进产业的健康发展,使房价回复到一个合理水平,是遏止投机而非打压房价。” 建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾则表示,目前各地房价已经回落,房地产整个行业正处于观望期,她估计“观望”的时间大约会持续3个月左右。而真正显效的,应在半年之后,“到年底时房地产市场应该回归到正常状态”。 谢家瑾的这段讲话,可谓斟词酌句到了极点,既需使政策不致于因自己的讲话,失去应有的功效,又防止新政会对房地产市场的发展产生过大的冲击。 犹觉不足,谢家瑾还将供求关系终决定市场价格放到一边,从成本的角度分析目前房价不存在大跌的条件。“土地出让金不能少,少了基础设施配套做不了,拆迁补偿费用也不能降,建筑材料价格成本也居高不下。”谢家瑾对公众这样说。 中原地产总经理李文杰的看法则代表很多中介机构的观点:“房价仍会上涨。在北京这样一个健康发展的市场基础上,个人收入、土地价格和经济总量都在增长,房价是没有理由下降的。”李文杰的论据是,首先要看清楚平均房价和具体房价之间的关系,如果下降,也只不过是全市范围内的平均房价。“很简单,两千多的房子供应放量大一点儿,那么房子的平均价格自然会被拉下来。”李文杰说。 李文杰的看法,被一些房地产大佬们所接受。面对政策,房地产商们出来讲话时,不得不表现出恰当的应对——既不能明着站出来反对政策,又需将政策的影响降到小。低价房放量引起房价下跌,是他们主要的借口。 5月26日,在CCTV-2“对话”节目现场,2004年一路喊涨的任志强、冯仑和潘石屹却一致地坚称一年内房价必跌无疑。不过,他们说的“下跌”也是指平均价格。冯仑认为,一方面经济适用住房和廉租房的大量出现,另一方面房地产项目不批也不贷款,结果是今后一段时间内市场供应出来的房地产平均价格必然下跌。 随着6月1日后,北京市《意见》实施细则出台,享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平米以下;实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下。业内人士普遍认为,此举加大了中高端住宅的交易成本,有可能使该类商品房交易量出现下滑。另据北京市建委有关负责人透露,北京市已将“建设1000万平米经济适用房”纳入到第11个五年计划当中。 正因为此,中金公司首席经济学家哈继铭认为,如果仅仅谈房地产均价,那只会变成数字游戏。 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓也不无忧虑,在他看来,“新国八条”实际上是一种行政调控,就好比北京四环以内的房子全部停建,所有新项目都要在四环以外开工,北京市的房价就下来了。“这是什么?是一种数字游戏,不是真正的房价下降。房价下降应该是指同一级别的土地上的商品房,明年的价格比今年的价格低。” 而实际上,政策出台的根本原因,原本就没有落在打压房价上面。无论是城乡建设经济研究所所长陈淮,还是北京房地产中介协会会长陈同顺等都一再表示,必须对政策有一个准确的理解,稳定房地产市场和打压房价是两个完全不同的概念。 陈淮提醒说,新政出台,实际是要针对房地产市场的四个问题进行规范。一是投资规模过大;二是房价上涨过快;三是供给结构不合理;四是市场经济秩序存在着混乱。 “房价问题也没有说‘打压’这两个字,或者说涨和落的问题,而是说稳定市场发展,以抑制房价过快上涨。”陈淮很认真地说。

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